投資工廈注意事項2020

為什麼投資工廈?

在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。因為隨著香港工業式微,市場對未改裝的工廈物業需求減少。 現時商廈呎價動輒炒至超過20,000至30,000元。香港缺乏土地資源,惟工廈呎價僅數千元,只要將來政府改變用途,或推出有利工廈的政策,屆時工廈的價值就會反映出來。但是投資工廈也有不少注意事項。

(1）留意區內配套   同層「鄰居」業務

購買工廈單位，有兩種選擇。一是購入較低機會被收購的工廈！一是購入等待被大業主收購，然後活化的工廈！如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。

第二點，就是須親身了解工廈單位的周邊環境，例如交通是否方便，工廈附近食肆是否足夠！這些都是不少租客所關注，亦影響其在市場上的價值。另外，工廈單位所屬樓層有何種行業存在亦需留意。如樓層多個單位從事零售業務，人流複雜。又或有印刷廠，藥品廠，木材製造廠正在經營，經常發生大量嘈音，難聞氣味，又或樓層長期堆滿大量雜物，這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。

如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。哪大家入市時，可購入業權較為集中的工廈。原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。

(2）工廈 按揭 最高只能做4成

在選定心水單位後，接下來就是按揭問題。工廈按揭與一般住宅樓宇按揭有兩大不同。首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。

其次，就是按揭成數，按現時政府規定，所有非住宅項目，按揭最高只能做4成，亦即是說，如果有意投資工廈，準投資者必須準備最少成交價6成的資金。例如以一個200萬元的工廈單位計，首期即是120萬元。如果買家本身有其他投揭在身，最高按揭更需要再扣減一成。另外，工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。

上述規定，除令買家需具備豐富銀彈外，亦意味著，如果工廈升值，哪轉售時，接手買家需準備更多資金繳付首期，間接增加承接壓力。

值得注意的是，雖然工廈總價較低，看似入場門檻會較低，但對買家的現金要求卻不低。現實是並非所有銀行都接受工廈按揭申請，需視乎工廈質素等因素，銀行對舊式工廈的按揭申請會較保守，建議買家在正式買賣前，先向銀行查詢是否能做按揭，以及能借到的按揭成數等。

另外一點要注意的是，銀行或拒做分契單位按揭。近年市場出現不少分租工廈，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。建議買家先向銀行查詢按揭詳情，再落實交易。

(3）短期轉手 不用繳額外印花稅

哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。

非住宅物業印花稅率