2024年香港房地產市場預測

2023年的香港房地產市場並不樂觀。在這一年內有些房地產會有高達30%的下跌調整。有多個不可抗力因素而影響市場。新冠疫情促使辦公室工作職員改為在家中遠程工作,影響商業房地產市場在辦公需求，商業房地產的空置率達到了10年來的最高水平。高利率一直是導致資產價格下跌的主要因素，例如銀行定期存款比租金收益有更高回報。其次，官方和非官方數據估計，在過去3年中，多達50萬人離開了香港，這不僅為二手市場增加了大量供應，也同時減低新舊樓宇需求。這兩個因素都將對房地產價格產生下行壓力。最後，隨著中國經濟近年來急劇放緩，內地購房者已經大幅下降，可預見的未來並不樂觀。這些因素結合，導致了香港房地產市場的顯著下滑。房地產行業是過去十年中最艱辛的一年。

展望2024年，盡管我們希望為未來畫一幅更美好的圖景，但我們預計香港房地產市場的將繼續下滑。影響房地產價格的兩個主要因素是利率和人口變化。利率可能會保持在目前水平，直到年底會有一些小幅下調，但可能不足以支撐市場。預測人口稍微下降將繼續對房地產價格做成壓力。因此，我們認為今年香港的房地產市場不會出現轉向。預測今年將會下調，因為各物業類型不同會有波幅差異。根據2023年的趨勢，預計的下滑幅度將在10-25%之間。

搵地(OneDay)一直在積極追蹤租賃和銷售市場的上市價格，包括住宅、商業、工業、停車位和零售店等各種物業類型。在各類物業類型在短期和長期租金收益和價格變動方面表現有所不同。從積極的方面來看，我們認為工廈物業和倉儲空間將是短期和長期表現最佳的物業。由於以往這十年政府對工廈物業購買限制最多借樓價的三成是是這幾個月才改至五成，這物業類型是過去十年中的增長不如其他物業類型（如零售和住宅）增長，因此在過去十年的交易中，由於工廈物業按揭貸款低,買方需要大量現金購買。許多離開香港的人將個人物品存放在倉庫中，而不是將所有東西運送到定居地。香港仍有許多工業單位以每平方英尺不到4,000港元的價格出售，盡管許多其他物業類型有顯著下滑，但這些工廈單位在過去一年中保持了穩定的價值。此外，由於發展商不再建造工業商廈，這些單位只會持續有限供應。

一手住宅物業可能會是最不具有吸引力，因為一般來說，它們的價格高於同類物業。90%的按揭貸款買家將面臨著重大風險，因為如果房地產價格下跌超過10%，他們可能會陷入負資產價值，銀行可能會要求進一步提供資金來彌補不足。持有大量未發售新建房居的開發商,可能被迫大幅降價以釋放資金流動性，這將進一步對市場施加下行壓力，並導致早期購房者陷入負資產價值。

許多專家相信，由於全球經濟不景，利率不會保持在現時水平。他們認為在接下來的12-18個月內，利率將開始下降。這將對房地產價格產生積極影響，因為這意味著借款成本將降低。因此，對處於觀望投資者，年底可能會有購買機會。

這些預測是基於過去的趨勢和目前的情況，並排除了政府突然徵收資本利得稅、香港元脫鉤美元或中國與台灣開戰等外在因素。如果政府取消特別印花稅和其他懲罰性的房地產交易稅，或降低借款要求，房地產市場將對此做出積極反應。

總之，我們很可能會看到2024年繼續下降的趨勢，但對於那些希望進入市場的人來說，年底可能會有一些購買機會。

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